당신은 주택시장에 커다란 충격을 가할

‘국내외 변수 10가지’에 대해 얼마나 아는가?

‘월세를 내느니 대출을 받아 내 집에서 편안하게 살자’ 전세난에 지친 서민들의 심정이 이러하다. 이들은 가족과 행복한 시간을 보낼 주택을, 투자의 관점에서 매수해야 할 부동산을 전세난에 떠밀리고 지쳐서 원하지 않는 입지나 가격임에도 불구하고 구입에 나서고 있다. 집을 매입하게 된 계기나 과정이 비정상적이더라도 가격만 오른다면, 아니 최소한 자기가 산 가격만 유지된다면 ‘그러려니~’ 하고 넘어 갈 수 있을지 모른다. 그러나 앞으로의 주택 가격은 크게 하락할 가능성이 매우 높다.

향후 부동산 가격을 걱정하는 이유는 ‘초대형 변수 10가지(저성장, 저출산, 고령화, 일자리 불안, 가계부채 증가, 생산가능인구 감소, 베이비붐세대 은퇴, 에코세대 위축, 미국 금리인상, 주택공급 과다)’가 우리를 기다리고 있기 때문이다. 이 변수는 개인의 노력이나 정부의 정책으로 어떻게 할 수 없는, ‘불가항력’의 천재지변이나 다름없다.

저자는 단도직입적으로 말한다. 무리한 빚으로 집을 구입한 사람이라면 ‘그 집을 빨리 팔아야 한다!’고, ‘정부와 언론이 버텨주는 바로 지금이 매도할 기회!’라고 말이다. 반면에 아직 주택투자 전이라면 ‘좀 더 인내심을 가지고 기다리라!’고, ‘일생에 몇 번 오지 않는 절호의 기회를 잡기 위해 공부하고, 준비하고, 때를 기다리라!’고 말이다. 투자를 강권해야 먹고 사는 그들에게 욕먹을 각오를 하고 쓴 저자의 진심 어린 조언을 들어보자.

■ 출판사 리뷰

2018년, 주택투자의 좋은 기회가 온다

정부는 기준금리 인하, 저리대출상품 출시, 대출규제 완화, 분양가상한제 폐지, 동시다발적 재건축 이주, 100만 원대 기업형임대주택(뉴스테이) 도입 등으로 주택 시장에 불씨를 당겼다. 언론은 이에 뒤질세라 청약 광풍, 재건축 과열, 분양권 거래 폭증, 전세 대란, 전·월셋값 고공행진, 거래량 사상 최대, 집값 상승 등 사람들의 불안 심리에 기름을 끼얹었다. 정부가 붙인 불에 언론이 기름마저 끼얹으니 사람들은 동요하기 시작했다. 프로(정부, 언론)가 만들어 놓은 프레임에 아마추어(가계, 개인)는 속아 넘어가 휘둘리게 된 것이다.

그런데, 당신은 주택시장의 대변혁을 가져올 초대형 변수 10가지, 그러니까 ‘저성장, 저출산, 고령화, 일자리 불안, 가계부채 증가, 생산가능인구 감소, 베이비붐세대 은퇴, 에코세대 위축, 미국 금리인상, 주택공급 과다’라는 변수를 명확히 이해하고, 주택시장이 그 변수들을 이겨낼 것이라고 확신하는가? 그렇다면 주변 사람들처럼 거주할 아파트를 사고, 소액으로 부동산에 투자하는 일명 ‘갭 투자’도 하고, 초단기 P(프리미엄)를 받을 수 있는 아파트 청약에 나서도 좋다. 자신이 시장 변수를 명확히 해석하고 확신했으니, 2018년을 전후해 시장이 급격하게 변해서 자기가 한 투자가 어떤 위기를 불러오든 덜 억울할 테니 말이다. 하지만, 그렇지 않다면?

특히 무리한 빚으로 집을 구입한 사람이라면 ‘그 집’을 빨리 팔아야 한다. 정부와 언론이 버텨주는 바로 지금이 매도할 기회다. 물론 대출이 없거나 아주 적은 1가구1주택이라면 보증금, 월세, 대출비용, 이사 등에 대해 아무런 걱정 없이 편안하게 그냥 그대로 살면 된다. 반면 시세차익을 위한 번거로움을 감수할 마음이 있다면 살던 집을 매도하고, 전셋집에 살면서 2년 후에 다른 집의 매수를 시도해 볼 수도 있다. 하지만 그리 권하고 싶지는 않다. 살던 곳에서 마음 편하게 살면서 생업에 매진하는 게 장기적으론 더 유리할 수 있으니 말이다.

아직 투자 전이라면 좀 더 인내심을 가지고 기다리면 된다. 주택투자에 들어가는 비용을 수천에서 수억 원까지 아낄 수 있을 것이다. 사람에 따라 다르겠지만, 적어도 1년치 연봉을, 많으면 수년치 연봉을 인내심의 대가로 벌 수 있을 것이다.

절호의 기회는 일생에 몇 번 오지 않는다.

주식투자에 실패하는 사람들의 패턴은 하나같이 똑같다. 오르면 비싸다며 못 사다가, 너무 올라 꼭지에 다다라서야 뒤늦게 매수한다. 그러다 하락하면 손절매를 못하고, 무작정 버티다가 큰 손실을 입고야 만다. 어떤 분야든, 투자 성패의 가장 중요한 포인트는 ‘타이밍’이다. 그러기 위해서는 기다릴 줄 알아야 한다. 미친 전세난, 오르는 집값, 너도 나도 샀다는 사람들의 분위기에 휩쓸려 버티고 버티다가 덜컥 집을 사면 그때가 꼭지일 확률이 높다. 지금까지 참아왔다면 잘 버틴 것이다. 이제 2년여만 버티면 일생에 몇 번 오지 않는 기회를 맞이하게 된다.

저자는 인디언 기우제처럼 언젠가 떨어질 그날까지 몇 년 동안 앵무새처럼 하락론을 말하는 것이 아니다. IMF의 잠재성장률 전망치, 중국의 실질 경제성장률, 유럽연합 GDP 성장률, 출생아 수 및 출생률 추이, 합계출산율 추세, OECD 회원국 평균 근로시간, 정규직/비정규직 근로자 동향, OECD 65세 이상 고용률, OECD 65세 이상 가구 상대빈곤율 등 각종 표와 통계, 차트 등 데이터를 기반으로 한 과학적 분석으로 2018년에 정말로 좋은 기회가 온다고 말하는 것이다.

기회를 잡기 위해 공부하고, 준비하고, 때를 기다려라!

정부와 언론에 휘둘리지 않기로 마음먹었다면 이제 ‘그 날’을 위한 몇 단계에 걸친 준비를 해야 한다.

1단계-계획 세우기 : 누가 살 집인지, 왜 집을 사는지, 어떤 집을 살 것인지, 언제 집을 살 것인지, 어디에 집을 살 것인지 자신의 상황을 분석하고 꼼꼼히 계획을 세워야 한다. 스마트(SMART: Specific·Measurable·Achievable·Relevant·Time-bound)한 실천방법으로 어떻게 집을 살 것인지 결정하는 것까지가 1단계이다.

2단계-종잣돈 모으기 : 주택투자 자금 준비의 비결을 배우는 단계다. 저축을 어떻게 하면 효과적인지, 지출은 어떻게 조절할 것인지, 대출을 잘 받으려면 어떻게 해야 하는지를 알아본다.

3단계-안목 키우기 : 저자가 정립한 4+4조건(집의 외부조건인 교통, 교육, 편의시설, 주변환경 4가지와 내부조건인 향, 동, 층, 평면 4가지)과 정책, 세대수, 계단식, 개별난방, 건폐율, 주차장, 평지를 기준으로 한 7가지 팁, 여기에 신규 분양아파트 옥석 고르는 방법을 설명한다.

4단계-집 고르기 : 지금까지 익힌 지식을 기반으로 어디에 어떤 집을 살 것인지를 전문가와 함께 실제로 시뮬레이션 해본다. 마치 VR(가상현실)처럼 생생하다.

5단계-집 계약하기 : 계약 전에 체크해야 할 사항들(주택내부 점검항목, 등기부등본 확인방법 등), 계약 시에 확인해야 할 사항들, 계약 후에 점검해야 할 사항들까지 전문 컨설턴트인 저자의 꼼꼼한 안내를 받아보자.

고급 정보원을 당신에게 붙여준다

여러 켤레의 신발 밑창이 닳을 때까지 많은 곳에 직접 가서 투자할 부동산을 살펴보고, 공인중개사 사무실을 제집 드나들 듯 살았다는 성공담을 본 적이 있을 것이다. 또는 고위층 누군가에게서 좋은 정보를 얻어서 부동산 투자에 성공했다는 얘기도 들어봤을 것이다. 하지만 생업이 있는 대다수의 사람들은 시간을 많이 내는 게 현실적으로 불가능하고, 불법성 여부를 차치하고라도 고위층이 주위에 없어 자괴감에 빠진다.

그런 당신을 위해 준비했다. 인터넷이 일반화된 요즘은 노력만한다면 부동산 투자에 필요한 고급 정보를 얻을 수 있다. 이런 정보들은 예전처럼 발품을 팔거나 권력자 곁에서 군불 쬐듯이 얻는 정보보다 더 유용할 수 있다. 이 책에서는 유용한 정보를 얻을 수 있는 ‘핵심 사이트 10곳’을 공개하고, 거기서 어떤 정보를 눈여겨봐야 하는지를 상세하게 안내해준다.

■ 지은이 소개

지은이 _ 고현철

진심을 담아 ‘진실’을 알리려는 칼럼니스트로 잠실고․건국대를 졸업하고 한양대대학원에서 부동산학 석사학위를 받았다. 현재 ‘고투(GOTO) 연구소’를 운영하면서 《한국경제신문》, 《한국금융신문》 등에 칼럼을 쓰고 있으며 투자자로서도 활발히 활동 중이다. 대표적인 칼럼으로는 《한국경제신문》에 실린 ‘내 집 마련, 2년 후로 미뤄라’ ‘부동산 전문가 4인 맞짱 토론’ 등이 있고, 《한국금융신문》에 ‘불황에 대비하라’가 있다. 2012년 12월 《한경닷컴》에서 ‘올해의 칼럼니스트 특별상’을 수상했다. 카페(cafe.daum.net/too-za)를 운영하며 회원들과 함께 지식과 노하우를 공유하고 있다.

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프롤로그 _ 지금 집 사지 마라!

1부. 당신이 속고 있는 ‘부동산 상식’ 바로잡기

2년 후, 집 살 기회가 온다!

정부 정책 믿지 마라!

언론 보도 믿지 마라!

믿을 건 안목과 종잣돈뿐이다!

2부. 지금 집을 사지 말아야 할 ‘국내외 변수 10가지’

경고 No.1 저성장

경고 No.2 저출산

경고 No.3 고령화

경고 No.4 일자리 불안

경고 No.5 가계부채 증가

경고 No.6 생산가능인구 감소

경고 No.7 베이비붐세대 은퇴

경고 No.8 에코세대 위축

경고 No.9 미국 금리인상

경고 No.10 주택공급 과다

3부. 주택투자에 까막눈인 당신을 위한 ‘알짜’ 지식

1단계. 계획 세우기 - 반드시 지켜야 할 원칙 6가지

2단계. 종잣돈 모으기 - 저축만? 대출, 지출, 기부까지!

3단계. 안목 키우기 - 4+4 조건과 분양아파트 보는 법

4단계. 집 고르기 - 손품부터 발품까지 실전 따라하기

5단계. 집 계약하기 - 계약 전, 계약 시, 계약 후 점검사항

부록. 손품은 필수! 핵심 정보 사이트 TOP 10

1. KB국민은행 - 부동산 통계

2. 국토교통부 - 실거래가 공개시스템

3. 한국감정원 - 공동주택 관리시스템

4. 한국감정원 - 부동산 공시가격 알리미

5. LH공사 - 온나라 부동산정보 통합포털

6. 국토교통부 - 국토교통 통계누리

7. 대한민국 법원 - 인터넷등기소

8. 한국은행 - 경제통계시스템

9. 통계청 - 국가통계포털

10. 지자체 - 주택정보포털

에필로그 _ 이제라도 정신 바짝 차리자!

작가의 말