이직하기 전에, 창업하기 전에 경매부터 시작하자!

부동산에 투자할 때 사람들의 마음은 똑같다. ‘무조건 싸게!’ 그래서 사람들은 경매에 관심이 많다. 뉴스에 따르면, 실제로 부동산 현장에서 경매 경쟁률과 낙찰가가 천정부지로 치솟는 것으로 나타나고 있다. 아파트 경매의 경우, 2012년 5.3명이던 평균 응찰자 수가 2016년 7.9명까지 증가했고 낙찰가율은 77%에서 91.9%로 급등했다. 시세보다 싸게 살 수 있는 유일한 방법이 경매라는 사실을 이미 많은 사람이 알고 있는 것이다.

이 책은 100건 이상의 낙찰을 받은 저자가 손이 아닌 발품으로 쓴 경매 전략서다. 읽자마자 바로 경매에 뛰어들어도 될 정도로 자세하고 친절하게 경매의 기술을 담았다. 특히 월급이라는 큰 무기가 있는 월급쟁이에게 있어 경매는 부자로 가는 지름길임을 강조하고 있다.

경매에 대해서 알고만 있는 월급쟁이 A, 이 책을 읽고 경매 시장으로 뛰어든 월급쟁이 B 중에서 1년 후에 부자가 되어 있을 사람은 누구일까? 이미 그 답을 알고 있을 것이다.

■ 출판사 리뷰

“단숨에 배우고 단숨에 돈 벌자!”
적은 종잣돈으로 높은 수익률을 올리는 경매의 모든 것!

• 지금 경매를 해야 하는 이유
투자자들이 제일 관심 있고 중요하게 생각하는 것이 바로 ‘앞으로 부동산이 오를까, 내릴까?’이다. 하지만 정확한 예측이 불가능하다보니 투자에 주저하다가 시간만 흘려보내고 만다. 그런데 투자 고수들은 이미 오래전부터 부동산 경매에 집중하고 있었다. 시세보다 싸게 부동산을 살 수 있기 때문에 부동산이 하락해도 수익을 챙길 수 있는 경매의 매력을 알기 때문이다.

• 월급쟁이의 경제적 돌파구가 바로 ‘경매’
대표적인 재테크 수단인 주식의 경우에는 정보의 비대칭 등으로 인해 개미 투자자들이 쉽게 이익을 낼 수 없다. 반면 경매는 안전하고 공정하게 진행된다. 그래서 주식 부자는 별로 없지만 경매 부자는 주변에 의외로 많다. 게다가 경험이 쌓이면 난이도 있는 물건에 입찰할 수 있기 때문에 ‘부자’라는 목표에 좀 더 빨리 다가갈 수 있다.
특히 고정적으로 들어오는 수입, 즉 월급을 받는 월급쟁이에게는 경매가 그 누구보다 안전하게 도전할 수 있는 분야다. 또한 경매에서는 80% 이상의 대출을 받을 수 있으므로 적은 종잣돈으로도 투자의 길이 더욱 크게 열리게 된다.

• 초보자든, 고수든 경매과정은 다 똑같다
경매를 처음 하는 초보자도, 여러 번 했던 고수도 6단계로 이뤄진 경매과정은 반드시 지켜야 한다. 이렇게 경매과정은 정해져 있기 때문에 시작과 끝이 명확하다고 말한다. 그래서 시간이 넉넉하지 않고 투자금이 적은 월급쟁이에게도 경매의 기회는 열려 있다고 볼 수 있다. 이 책에 나오는 내용만 충분히 숙지해도 경매 고수가 될 수 있는 것이다.
1단계 물건 찾기 -> 대한민국 법원경매정보 사이트, 유료 경매 정보 사이트 등에 들어가면 쉽고 편하게 원하는 물건을 검색할 수 있다. 투자금, 입찰 목적 등에 맞는 물건을 집에서도 찾을 수 있는 것이다.
2단계 권리 분석 -> 낙찰받았을 때 임차인의 보증금이나 채권자의 채권액을 대신 물어줘야 하는지 등에 대해 확인하는 과정이다. 미처 찾지 못한 함정이 있을 것이라고 생각해 이 과정에서 노심초사하는데 그럴 필요 없다. 실수만 하지 않으면 무사통과다. 1분 안에 끝나는 경우가 다반사다.
3단계 물건 분석 -> 입찰할 물건의 입지와 현황, 시세 등을 파악해서 입찰가를 산정한다. 요즘에는 인터넷 로드뷰를 통해 기본적인 정보는 책상에서 얻을 수 있어 파악이 점점 쉬워지고 있다. 이러한 변화로 인해 월급쟁이도 좀 더 쉽게 경매에 참여할 수 있는 환경이 조성되고 있는 것이다.
4단계 입찰 -> 시세, 입찰 경쟁률, 유사 물건 낙찰 사례 등을 파악해서 해당 물건의 적정한 입찰가를 정해야 원하는 수익률을 올릴 수 있다. 무조건 낙찰받겠다는 자세로 입찰하지 말고 입찰가를 냉정하게 정하는 자세로 임해야 돈 버는 경매를 할 수 있다.
5단계 납부 -> 경매 고수는 낙찰을 받았을 때 레버리지 효과(지렛대 효과)를 누리기 위해 대출을 최대한 활용한다. 대출을 제대로 활용하면 그 위력은 엄청나다. 80% 정도 대출을 받게 되면, 현금 1억 원으로 낙찰가 4억 원짜리 물건을 살 수 있기 때문이다. 물론 위험 요소도 있기 때문에 사전에 충분히 조사하고 그에 맞는 대출을 받아야 한다.
6단계 명도 -> 점유자가 무턱대고 나가지 않을 것 같아 걱정부터 하는 사람이 많지만 예의를 갖추고 협상만 제대로 하면 큰 문제가 발생하지 않는다. 명도의 마지막 보루인 강제집행도 있으므로 ‘그래도 혹시’라는 생각은 하지 말자.

• 시간 내기 힘든 월급쟁이를 위한 초스피드 경매 강의
아직도 경매가 어렵다고 생각하는 사람이 많다. 하지만 경매만큼 리스크가 적고 공정한 투자도 없다. 경매과정에 대해 충분하게 숙지하고 실수만 주의하면 ‘끝’이라고 생각하자.
하루 24시간이 모자란 월급쟁이를 위해 현장에서 벌어지는 일들을 중심으로 반드시 알아야 하는 경매의 핵심적인 내용만 이 책에 담았다. 특히 월급쟁이에서 경매 전문가로 변신한 저자가 월급쟁이의 상황을 고려하면서 집필했기 때문에 한 번만 읽어도 평생 돈 버는 경매의 기술을 알 수 있을 것이다.
이직하기 위해서, 사업을 해야 돈 벌 수 있다면서 사표 쓸 생각부터 하지 말자. 월급이라는 무기를 갖고 입찰 서류부터 쓰는 월급쟁이가 오히려 더 빨리 부자가 될 수 있다. 이 책을 통해 출근할 때는 월급쟁이지만, 퇴근할 때는 경매 부자가 되는 지름길을 알게 될 것이다.
 

■ 추천사

이 책은 경제적 자유를 원하는 월급쟁이에게 오아시스 같은 책이다. 10여 년을 월급쟁이 투자자로 살아온 저자의 노하우가 책 한 권에 고스란히 담겨 있다. 특히 저자의 현장감 있는 사례는 이야기책을 읽는 것처럼 재미가 있다. 월급쟁이여, 사표를 쓰지 말고 입찰 서류를 쓰자! 자신만의 경매 농장을 꿈꾸는 월급쟁이들에게 이 책을 권한다.
─ 이현정│《나는 돈이 없어도 경매를 한다》 저자

가수이자 탤런트인 나는 또 하나의 명함을 갖고 있다. 바로 사업가다. 그 사업가의 눈으로 본 저자는 군더더기 없는 실력자다. 저자와 함께했던 경매도 매우 만족스러웠다. 내게 경매를 가르쳐준 선생이자 동생인 저자의 이 책은 한 페이지도 대충 읽을 수 없을 정도로 주옥같은 내용으로 채워졌다. 그리고 그 어려운 경매를 너무 쉽고 공감이 되게 썼다. 경매를 하고 있거나 준비 중이라면 꼭 읽어보기를 추천한다. 여러분을 낙찰의 길로 안내할 것이다!
─ 이상우│가수, 탤런트

화룡점정! 명불허전! PERFECT! 이 책을 두고 하는 말이라고 확신한다. 독자의 입장으로 책을 쓰겠다는 저자의 노력이 돋보인다. 공정하고 건전한 경매 투자의 저변 확대에 일조할 수 있는 책이다. 경매 관련 책을 추천해달라고 하면 단연코 이 책을 추천하겠다.
─ 설춘환│ 《설춘환 교수의 경매 개인 레슨》 저자, 세종사이버대학교 겸임교수

17년째 부동산 투자와 부동산 강의를 하고 있다. 그런데도 경매 투자는 늘 어렵고 힘든 분야다. 어쭙잖은 지식과 단순한 의지만으로는 실패할 뿐이다. 이 책은 경매를 정말 알고 싶어 하는 사람에게 진지하고 솔직한 대답을 준다. 현장의 경험과 지혜를 체계적으로 알려주는 이 대답은 경매 초보자부터 고수까지 참고할 만하다. 시중에 나온 경매 책을 다 읽어봐도 찾을 수 없는 내용이 분명 이 책에는 있다. 월급쟁이도 경매를 통해 제2의 수익을 얻을 수 있는 방안을 제시하는 좋은 책이다.
─ 고상철│인하대학교 정책대학원 부동산학과 외래교수

■ 책 속으로 

경매는 완전히 공정한 시장이다. 누구나 노력만 하면 입찰할 물건에 대해 전국 1등의 정보를 가질 수 있다. 그러한 정보를 얻는 데는 불과 며칠간의 노력만 있으면 된다. 입찰할 때도 아무런 제한이 없다. 누구나 입찰 보증금만 있으면 되기 때문이다.

‘공정한 시장, 공정한 투자’가 당연한 말처럼 들리겠지만 주변을 살펴보자. 주식이나 아파트 청약 시장, 도박은 처음부터 공정한 경쟁이 되지 못한다. 개미 투자자들은 주식 시장에 대한 정보력이 부족하다. 청약 시장은 경쟁률이 높고 반복적으로 수익을 내기도 어렵다. 도박은 말할 것도 없이 하면 할수록 잃는다. 반면 경매는 안전하고 공정한 룰로 진행된다. 주식 부자, 아파트 청약 부자, 도박 부자는 별로 없지만 경매로 넉넉하게 사는 사람은 주변에 의외로 많다. 게다가 경험이 쌓이면 난이도 있는 물건에 입찰해서 더 큰 수익을 얻을 수 있는 길도 존재한다.

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최고의 낙찰은 1등과 2등 간의 금액 차이가 적은 경우다. 두 명(1등, 2등)이 비슷한 금액으로 경쟁했다는 것은 입찰가 산정에 서로 실수가 없었다는 반증이기도 하다. 요즘은 입찰 금액의 경쟁 구간이 매우 좁아져서 3등까지 참고하면 좋겠지만 경매 진행상 3등까지 공개하는 경우가 적어서 알기가 힘들다.

반대로 1등과 2등 간의 입찰 금액 차이가 5% 이상 나기도 한다. 1등이 너무 높게 낙찰받았다고 볼 수 있다. 이러한 사례를 기준으로 입찰가를 산정하면 똑같이 고가 낙찰 금액으로 계산될 수 있으니 이런 경우에는 고가 낙찰로 생각하자. 이 경우에는 1등과 2등 간에 차이가 난 금액을 절반으로 줄인 금액을 낙찰가로 정하는 것도 방법이다.

두 명이 같은 금액을 쓰는 바람에 둘만 다시 입찰하는 경우가 종종 있다. 또한 만 원 단위로 결정 나기도 한다. 필자는 17,000원 차이로 2등을 한 적이 있었다. 이런 충격적인 2등을 하는 일이 없도록 하자. 그래서 강의 시간에 항상 외친다.

“만 원 단위까지 좀 써 주세요. 그거 절대 소심한 것이 아니니까요!”

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입찰 전에는 현장 조사를 나갔을 때 물건 주변 사람들과 마주치면 의심의 눈초리를 받기 일쑤다. 남의 집을 빙빙 돌면서 볼 뿐만 아니라 주차장, 우편함까지 매의 눈으로 쳐다보니 그렇게 보일 것이다. 하지만 낙찰을 받은 후에는 상황이 달라진다. “낙찰자입니다.”라고 하면 다 되기 때문이다.

지금부터는 막연한 입찰자가 아니라 조만간에 소유자가 될 낙찰자이자 고객으로 중개사무소에 들어갈 수 있다. 또한 점유자를 직접 대면한 다음, 협상하고 내보내야 하는 위치가 된다. 법원 경매계에도 낙찰자의 신분으로 관련 물건 서류를 열람할 권한이 있다. 더 이상 “누구세요?”는 없다. 

■ 지은이 소개

지은이 _ 김태경
부동산 분야에서 20년 동안 활동한 실무 전문가다. 부동산개발회사, 자산운용회사 등에서 월급쟁이로 13년 정도 일했고 경매는 20대부터 시작했다. 힘들었던 회사 생활이 현재 경매 전문가의 밑바탕이 되었다고 항상 말하고 있다. 에이엔피자산관리 대표로 있으면서 경매 투자는 물론 기업, 연예인, 개인 자산가 등의 부동산 자문용역까지 하고 있다.
현장에서 거칠게 구르면서 배운 부동산 실무에 대한 지식은 그 누구보다 뛰어나다고 정평이 나 있다. 실무뿐만 아니라 이론에 대해서도 탄탄하다. 건국대 부동산대학원을 수료하고 한양대 부동산융합대학원에서 부동산학 석사학위를 받았다. 투자자산 운용사(펀드 매니저), 자산운용전문인력, 부동산개발전문인력, 공인중개사 외에도 다양한 자격증을 취득했으며 현재 매경부동산자산관리사 시험 출제위원이기도 하다.
랜드프로, 매경 에듀센터, 대한주택건설협회, 대학교 등에서 부동산 전문가와 일반인들을 대상으로 강의를 활발하게 하고 있으며 서울경제TV, 아시아경제TV 등에 패널로 출연 중이다. 또한 외국인을 위한 잡지인 GIV, 조세일보, 부동산저널뿐만 아니라 여러 부동산 온라인 카페에 칼럼을 기고하고 있다.
현장과 사람 간의 소통, 공감을 중요하게 여기면서 수강생들과 숨김없이 까놓고 이야기하는 실전형 교수로 통한다. 회원 수 15만 명을 자랑하는 네이버 카페인 ‘부자 되는 재테크 이야기’ 리더로서 경매 상담, 솔직한 글로 많은 사람과 소통하는 부동산 친구이기도 하다. 100건 넘는 낙찰로 얻은 수익과 경험에 만족해하지 않고 오늘도 새로운 경매 현장으로 달려가고 있다.

• 프롤로그 _ 월급쟁이에게 경매를 권하는 이유

1부 사표 대신 입찰 서류를 쓰자

1장 한 달 안에 뛰어들 자세로 시작

01. 월급쟁이의 돌파구, 경매

02. 제대로 알자! 경매에 대한 오해와 진실

2장 경매하기 전에 꼭 알아야 할 것

01. 목적에 따라 포지션이 달라진다

02. 경매과정 한눈에 미리 보기

03. 경매 체크리스트를 통해 내 상황을 파악하자

04. 미리 만나 보는 경매 관련자들

05. 투자 고수도 잊지 않는 유의사항 10

투자자라면 알아야 하는 것 ① 투자는 불확실과의 싸움이다

투자자라면 알아야 하는 것 ② 확신의 중요성

2부 월급쟁이를 위한 100% 성공 경매 6단계

1장 경매 1단계 _ 내게 맞는 물건 찾기

01. 나부터 돋보기로 들여다보자

02. 내게 맞는 물건을 직접 찾을 수 있나요?

03. 나쁜 물건은 없다

2장 경매 2단계 _ 권리 분석, 실수만 하지 않으면 된다

01. 권리 분석이 이렇게 간단한가요?

02. ‘인수냐? 말소냐’ 다음은 ‘배당 분석’

03. 마지막으로 법정기일을 확인하라

3장 경매 3단계 _ 뭐니 뭐니 해도 메인은 물건 분석

01. 시작은 책상

02. 현장 조사 ① 뭐부터 봐야 하죠?

03. 현장 조사 ② 달라도 너무 다르네

04. 중개사무소의 문을 열어라 ① 그 어디서도 들을 수 없는 정보가 쏙쏙

05. 중개사무소의 문을 열어라 ② 공인중개사의 입을 여는 노하우

4장 경매 4단계 _ 경매의 꽃은 입찰이다

01. 입찰가 산정에 필요한 소스

02. 입찰가, 얼마면 되겠니?

03. 입찰 법정의 문을 열다

04. 낙찰은 80%의 성공

5장 경매 5단계 _ 매각대금을 납부해야 진짜 내 것이 된다

01. 경매와 대출

02. 경매 고수는 대출을 잘 받는다

6장 경매 6단계 _ 명도에는 협상의 기술이 필요하다

01. 명도 A부터 Z까지

02. 사례를 통한 명도 학습

3부 고수익으로 가는 경매

1장 잘만 고르면 되는 상가 경매

01. 상가의 생명은 임대 수익

02. 상가마다 옥석이 있다

03. 상가 경매 사례 엿보기

2장 난이도가 높은 토지 경매

01. 토지를 파악하는 눈

02. 토지 경매 사례 엿보기

3장 보물을 찾을 수 있는 특수 물건 경매

01. 특수 물건에 접근하는 자세

02. 특수 물건 경매 사례 엿보기

4장 새로운 틈새 투자, 공매

01. 공매를 주목하자

02. 예금보험공사와 신탁회사 공매

03. 공매 사례 엿보기

• 에필로그 _ 준비되었다면 시작하라