전쟁을 걱정할 정도로 일촉즉발의 위기에 다다랐던 남북관계가 2018 평창동계올림픽에서 남북 단일팀이 꾸려지고, 판문점에서 정상회담이 열리면서 급격히 해빙되었다. 전쟁에 대한 공포가 안심으로 변하고, 남북의 만남에 가슴이 뭉클해질 때 발 빠른 투자자들은 돈의 방향을 정확히 꿰뚫고 움직였다. 바로 파주를 포함한 민통선과 비무장지대 DMZ의 부동산 투자가 그것이다.

접경지역 투자는 통일을 위한 사회적 투자가 아니다. 이념의 문제가 아니라 돈이 달린 실익의 문제다. 이념과 진영에 매몰되면 돈을 보지 못한다. 이 책의 저자는 대북 정책이 꽉 막혔던 이명박/박근혜 정부에서도 투자에 성공했다. 문재인 정부에서라면 말할 것도 없다.

오늘도 뉴스에는 연일 폭등하는 아파트 값 얘기만 나온다. 2000년대 중반 아파트 값 상승의 광풍이 불었을 때도 그랬고, 비트코인 폭등 시기에도 그랬던 것처럼, 폭등의 끝에는 폭락이 있다. 주저하다가 자칫 뒤늦게 날뛰는 호랑이 등에 올라타면 잡아먹히고 만다. 토지 투자로 눈을 돌려봐도 마찬가지다. 전망이 있는 곳은 가격이 높고 가격이 낮은 곳은 가치가 보이지 않는다.

오를 대로 오른 아파트 투자, 잘 알지도 못하는 토지 투자에 매몰되지 말고 접경지역에 투자하라. 서울 한복판에서는 땅 몇 평 사기도 힘든 적은 돈으로 노후에 살 땅과 집과 밭을 살 수 있고, 지금 당장 주말농장을 차릴 수 있으며, 멋진 카페와 세컨드하우스를 가질 수 있다. 또한 원금 대비 2배는 어렵지 않고, 향후 흐름에 따라 10배 이상 수익이 가능할 수도 있다.

월급쟁이가 적은 돈을 합법적으로 크게 불릴 수 있는 방법, 같은 액수로 ‘돈’의 가치를 최대한 높이는 비법이 이 책에 들어있다. ‘부동산 투자는 돈 있는 사람이나 하는 것이지 나처럼 돈 없는 사람에게는 그림의 떡’이라고 생각하는 사람들에게 희망을 주는 책이다. 더 늦기 전에 접경지역 투자로 기회를 잡아야 한다.

✚ 책 속으로

자본주의 사회에서 ‘돈이 돈을 낳는다’는 사실을 모르는 사람이 있을까? 문제는 돈 없는 사람이 어떻게 돈을 버느냐다. 나 또한 후자 쪽이었다. 적은 돈으로, 이성적이고 합리적으로, 그리고 합법적으로 돈을 벌 수 있는 방법이 무엇일까 고민했다.

그때 내 눈에 들어온 곳이 ‘파주’였다. 서울에서 차로 겨우 1시간 남짓이지만 왠지 멀게만 느껴지는 그 도시가 내게는 ‘기회의 땅’으로 다가왔다. 내친김에 지도를 펼쳐 놓고 서울 시청에다 컴퍼스를 꽂은 뒤 살펴보니 파주는 1시간 반경 안에 있는 지역 중 가장 땅값이 싼 곳인데도 불구하고 사람들의 관심을 받는 곳이 아니었다.

... 중략 ...

2018년, 남북정상회담과 북미회담이 성공적으로 이어지면서 접경지대는 새로운 전기를 맞고 있다. ‘통일’에 대한 희망이 보이자 불과 몇 개월 전만 해도 찬밥 신세였던 접경지역의 부동산 가격이 뛰기 시작한 것이다. 정부에서는 대북 지원 정책을 속속 발표하고, 미국 에서도 경제 지원과 협력을 약속했다. 당연히 이 모든 것이 접경지역 부동산 투자의 호재로 작용하고 있다.

이쯤 되면 “그럼 이미 오를 대로 오른 것 아닌가요?”라는 말이 나올 법하다. 그러나 그간 ‘땅값’이 아니라 ‘똥값’ 취급을 받던 지역이다 보니 제대로 된 평가를 받으려면 아직도 멀었다. 실제로 북한과의 교류가 시작되고 왕래까지 가능해지면 그 가치는 훨씬 높아질 것이다.

“요즘 세상에 순진하게 진짜 통일이 되기를 바라는 사람이 어디 있어요? 낙후된 북한을 개발하려면 돈이 필요할 테고, 그러자면 당연히 우리 세금이 오를 테고. 게다가 남북이 떨어져 산 세월이 얼맙니까? 이젠 거의 다른 나라, 다른 민족이라고 봐도 딱히 틀린 말은 아닐 정돈데 그런 사람들끼리 만나 네가 옳니, 내가 옳니 하면서 맞춰 가려면 얼마나 피곤하고 답답하겠어요. 그 짓을 하느니 차라리 이대로가 낫지 않겠어요?”

일리 있는 말이다. 하지만 사람들의 마음은 필요해 의해 움직인다는 것을 잊지 말자. 정치적 이념보다 중요한 것이 ‘먹고사는 일’이며, 우리가 필요한 것을 북한이 갖고 있고 북한이 필요한 것을 우리가 갖고 있는 것이 사실이다. 굳이 ‘한민족’이라는 듣기 좋은 단어를 꺼내들지 않아도 필요에 의해 협력할 수 있다는 말이다.

(프롤로그)

남북교류가 활성화되면 철조망으로 막혔던 교통로가 활짝 열리게 된다. 그러면 분단 전 사용된 교통로가 다시금 주목받게 될 것이다. 예전에 사용되던 교통로 역시 당시의 인구분포와 자연 지형에 따라 나름 최적으로 만들어진 것이기 때문에 작고 굴곡진 교통로를 현대적으로 크고 넓게 개량하거나 새로 건설한다고 해도 기존의 주요 교통로를 감안해서 만들어질 수밖에 없다.

그리고 인적 교류, 물류의 이동, 통일경제특구, 공단, 평화공원 등의 접경지역 개발사업은 주요 남북교통로 주변에 만들어질 것이기 때문에 접경지역 투자를 할 때 반드시 분단 전 주요 교통로를 고려해야 좀 더 합리적인 투자처를 찾을 수 있다.

[3개의 철도, 6개의 국도, 4개의 지방도]

경의선 철도, 동일 지역 노선 국도 1호선

경원선 철도, 동일 지역 노선 국도 3호선

동해선 철도, 동일 지역 노선 국도 7호선

국도 43호선(서울 ≫ 금강산 유람 노선)

국도 5호선(춘천, 화천, 철원 ≫ 평안북도)

국도 31호선(양구 ≫ 북한 내금강, 함북 신고산)

지방도 연천 장남면 원당리/반정리 ≫ 북한 장풍군 구화, 개성

지방도 연천군 군남면 옥계리 중면 ≫ 북한 장풍군 삭녕 ≫ 황해도 금천

지방도 연천군 신서면 송현리 ≫ 북한 철원, 황해도 금천

지방도 인제군 서화면 ≫ 북한 외금강산

[핵심 투자지역 Key Point!]

0순위(핵심투자지역) - DMZ 대성동 마을 농지, 파주 민통선, 통일촌, 해마루촌 마을 인근 농지

1순위(투자지역) - 철원 경원선 근방의 민통선 일대 / 연천 장남면, 백학면의 민통선 일대 / 고성 동해선 근방의 민통선 / 파주 제한보호지역 대부분, 특히 경의선 라인 근방

2순위 - 김포, 강화의 민통선 일대 / 양구의 해안면 펀치볼 일대

3순위 - 기타 접경지역 일대

(133~134p)

장단면 노상리, 도라산역과 장단반도 거곡리 벌판의 중간 지역에 있는 논을 매입했다. 거곡리 벌판은 여의도 크기의 광활한 규모로, 겨울에는 몽고고원 에서 살던 검은독수리가 월동하러 오는 지역이다. 환경론자들은 이곳을 생태공원지역으로 조성해야 한다고 주장하고, 김문수 전 경기도지사는 임진강을 준설하여 이곳을 제2의 개성공단으로 개발하자고 제안했으며, 박근혜 정부 때는 국제평화도시를 만들자는 제안을 받은 곳이기도 하다.

[투자 이유] 판단하건대 거곡리 벌판은 어떠한 형태로든 정부 주도하에 개발이 이루어져 향후 수용 가능성이 상당히 커 보인다. 그리고 도라선역 근방도 남북관계가 좋아지면 북한을 거쳐 중국, 러시아 유럽으로 향하는 유라시아 횡단열차의 출발역이 되기 때문에 철도물류유통단지로 수용될 가능성이 크다.

수용 가능성이 큰 두 지역과 달리 내가 매입한 노상리 필지는 그 중간 지역으로, 수용의 위험을 비껴갈 여지가 충분했다. 운이 좋다면 입지와 전략적 가치를 따져 통일도시단지가 들어설 것이고, 그렇지 않더라도 개성공단으로 가는 지름길로서 주변에 상권이 형성될 가능성이 있다. 이런 판단하에 평당 6만 원대의 가격으로 과감하게 매수했다.

[경과] 매입한 노상리 필지는 도로와 길게 접해 있어서 접근성이 좋지만, 농사를 위해 파 놓은 100평 규모의 물웅덩이가 두 개나 자리하고 있었다. 그 덕분에 주변 토지보다 평당 1만 원 정도 싸게 매입했지만, 직접 농사를 짓지 않는 한 물웅덩이는 약점이 될 수밖에 없다. 하지만 앞으로 어떻게 개발되느냐에 따라 물웅덩이가 더 이상 약점이 되지 않을 수도 있다. 아니, 물웅덩이 덕분에 상대적으로 땅값이 낮아지므로 매입 시 오히려 장점이 될 수도 있다.

몇 년 뒤 약 100만 원을 들여 포크레인과 불도저를 동원, 웅덩이 매립공사를 하여 평지로 만들었다. 덕분에 땅이 좋은 모양이 되어 평당 13만 원에 거래할 수 있었다.

(247~249p)

✚ 출판사 리뷰

아무리 정부의 부동산 정책이 강화되어도 ‘강남불패, in서울의 도약’은 막을 수가 없다. 그 말은 곧 ‘현재 강남 부동산은 스카이라인을 형성하고 있으며 앞으로도 그 선을 유지할 것’이라는 말이다. 부자들끼리 땅을 팔고 사는 곳이다 보니 ‘부자 옆에 더 부자’인 동네가 바로 그곳이다.

그래서 저자는 시야를 조금 더 넓혀 경기도, 강원도, 전라도와 경상도를 둘러보았다. 솔깃한 조건의 땅들이 많지만 과연 투자 가치가 있을까 싶은 곳이 대부분이었다. 전망이 있는 곳은 부동산 가격이 높고, 부동산 가격이 낮은 곳은 전망이 없고……. 기운 빠지는 현실이었다.

그러다가 진흙 속에서 진주를 발견했다. 파주를 포함한 민통선과 DMZ(비무장지대), 즉 접경지역의 부동산은 충분히 매력적이었다. 서울 한복판에서는 땅 한 평 살 수 없는 돈으로 파주에서는 내 땅과 집과 밭을 살 수 있다. 멋진 카페를 차릴 수도 있고, 노후를 대비한 세컨드하우스도 가질 수 있다. 원한다면 그곳에 주말농장이나 가족캠핑장을 만들 수도 있을 것이다. 접경지역 투자는 같은 액수로 ‘돈’의 가치를 최대한 높이는 방법인 것이다.

접경지역의 매력은 무엇인가?

접경지역 중 특히 ‘민통선 지역’이라고 하면 사람들은 흔히 북한과 철책이 맞닿은 아주 위험한 곳으로 생각한다. 그래서 처음 방문할 때는 잔뜩 긴장하고 경계를 늦추지 않다가 막상 현지를 돌아보고는 ‘세 번 놀랐다’고 말한다. 무엇 때문에 놀랄 수밖에 없을까? 그 이유는 다음과 같다.

하나, 서울에서 1시간 거리

서울에서 출발해서 고속도로처럼 잘 정비된 자유로를 타고 1시간 남짓 드라이브를 하다 보면 민통선에 닿는다. 출퇴근 시간만 피한다면 차량도 체증 없이 잘 빠지고 도로 또한 매우 쾌적하다. 자유로 주변에는 롯데아울렛, 신세계 프리미엄아울렛, 통일동산, 헤이리 예술마을 등 볼거리와 즐길 거리가 많아서 사람들의 왕래가 생각보다 많다.

둘, 자연생태가 그대로 보존된 평화의 땅

민통선 바리케이드를 통과하면 타임머신을 타고 시간 이동을 한 것처럼 갑자기 한적하고 평화로운 시골길이 펼쳐져 놀란다. 그리고 차를 타고 이곳저곳을 이동하는 동안 펄쩍펄쩍 뛰어다니는 고라니, 2m가량의 거대한 날개로 날갯짓을 하며 하늘을 날고 있는 검은독수리, 어딘가에서 파드득 날아오르는 꿩들을 보면서 ‘이야, 사파리가 따로 없네. 자연이 그대로 살아 있구나!’ 싶을 것이다.

셋, 발 빠른 사람이 벌써 투자한 곳

예상외로 많은 사람이 민통선 일대에 투자하고 있다는 것에 놀란다. 오랜 기간 군사지역으로 묶여 출입과 개발을 할 수 없었기 때문에 다른 지역에 비해 땅값이 상당히 저렴하다. 하지만 이곳의 땅은 지역 입지가 가지는 본래의 가치가 있기 때문에 상황이 무르익으면 반드시 빛을 보게 된다.

부동산 투자의 진리

접경지역 투자에 매력을 느낀 사람들은 ‘그럼 어디에 투자해야 하나?’라는 궁금증이 생긴다. 다음 2가지가 투자의 핵심이다.

하나, 과거에 중요했던 지역은 지금도 중요하다.

군사적 측면에서건 경제적, 문화적 측면에서건 ‘과거에 중요했던 지역은 현재에도 중요하다’는 진리는 변함이 없다. 그래서 과거 고구려, 백제, 신라 모두 한강 유역을 손에 넣기 위해 전쟁을 벌였고, 현재도 그 지역은 가장 땅값이 비싼 곳이다.

둘, 땅값은 길을 따라간다.

한 나라의 경제 발전에서 도로는 매우 중요하다. 대외적으로는 주변국과의 무역을 가능하게 하며, 대내적으로는 지방과 중앙을 연결해 주는 소통의 수단이 된다.

조선에는 한양을 중심으로 조선 팔도를 이어주는 6개의 큰길, 지금으로 따지면 고속도로가 있었다. 그중 가장 번성하고 중요했던 도로가 지금의 경의선 라인인 의주대로였다. 이곳은 삼국시대부터 중국의 사신이 왕래하고, 세자책봉을 승인받기 위해 우리나라 대신이 중국으로 가는 길이었으며, 비단, 인삼, 귀금속 등의 조공을 싣고 가는 길이기도 했다.

40∼50대 은퇴예정자에게 접경지역 투자가 최적인 이유 5가지

접경지역의 땅은 큰돈 들이지 않고 일석오조(一石五鳥)를 얻을 수 있는 최고의 투자처다. 지금까지 고생한 인생살이를 아름답고, 품위 있고, 여유롭게 장식할 최상의 기회다.

하나-주말농장 : 파주, 연천, 김포는 서울 수도권에서 그리 멀지 않고 교통도 편해 주말농장으로서 위치가 좋다. 민통선 지역은 군인들이 항상 주둔하고 있어 범죄로부터 안전하고, 공해로부터 자유로운 청정지역이다. 민통선으로 들어서는 순간 달라진 공기를 느끼며 저절로 기분이 좋아질 것이다.

둘-귀농생활 : 요즘은 농촌에 집을 두고 살면서 도시로 출근하거나 도시에서 살면서 주말마다 농촌으로 내려와 쉬다가 다시 도시로 돌아가는 형태의 귀농이나 세컨드하우스 개념의 귀농이 인기다. 이런 도시농민은 실패 확률이 적고 적응하기도 쉬운데, 만약 이런 귀농 생활을 꿈꾼다면 수도권에서 1시간 거리인 민통선 농지보다 좋은 곳은 없다.

셋-세컨드하우스(Second House) : 민통선 농지에는 건축행위가 어렵지만 농막 설치는 가능하다. 그리고 현재는 숙박이 허용되지 않지만 남북 관계가 좋아지면 숙박까지 허용될 것이라 예상한다. 만약 민통선 안에서 숙박하고 싶다면 농지가 아닌 민통선 마을에 세컨드하우스를 얻거나, 민통선 밖 농지에 농막을 설치하면 된다.

넷-투자 : 예·적금은 안전성과 환금성은 좋으나 투자 수익성이 안 좋고, 주식은 환금성과 수익성이 좋으나 원금을 모두 날릴 수 있어 안전성에 문제가 있고, 부동산은 안전성과 수익성은 좋으나 환금성에 취약하다.

그러나 민통선 지역은 원금 대비 2~3배는 기본이고 10배 이상의 수익을 기대할 수 있으며, 투자 금액이 많지 않기 때문에 유사시에 팔기도 쉽다. 땅값이 아무리 바닥으로 떨어졌다고 해도 적어도 내가 혜택을 누릴 수 있는 땅은 그대로 남아 있다. 즉 수익성과 환금성 그리고 안전성 면에서 민통선 부동산 투자만한 것이 없다.

다섯-연금성 소득 : 주택연금과 동일하게 국가에서 운영하는 제도가 있으니 그것이 바로 ‘농지연금’이다. 차이가 있다면 영농 경력 5년 이상, 만 65세 이상의 농민을 대상으로 시행한다는 것이다. 그리고 민통선이 아닌 다른 지역에서 농사를 짓던 사람도 나중에 민통선 농지를 구입했을 때 농지연금을 신청할 수 있다.

“돈이 있으면 무조건 휴전선 근방의 DMZ 땅을 사라.

이곳에 땅을 사둔 사람은 앞으로 백만장자가 될 것이다”

― 투자천왕 짐 로저스와의 대담 중에서

✚ 지은이 소개

》우백

고려대 문과대 졸업

군 제대 후 3년 동안 해외문화 탐방

자연건강센터, 대안학교 상임이사

글로벌금융재단/중개법인 통일한국 대표 역임

현) 대북 산림녹화 연구 및 통일투자 전문가로 활동 中

저서) 쌩초보 외환투자 따라잡기

》김혜정

경희대 경영대학원 졸업

경희대 AMP과정 수료

금융경제연구회 대표 역임

현) 대북 산림녹화 연구 및 통일투자 전문가로 활동 中

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[프롤로그] 꿈을 이룰 기회의 땅이 여기에 있다!

제1장. 기회의 땅, 접경지역

1. 부동산 투자가 ‘더’ 안전하다고 말하는 이유

개천표 용의 멸종과 대물림되는 숟가락

돈이 계급인 시대, 주식보다 안전한 부동산 투자

부동산 투자에도 통하는 가성비

착한 투자 vs 투기의 차이

2. 인생 역전 첫걸음, 내 현실에서 종잣돈 만들기

직장인: ‘했다 치고’ 신공!

자영업자: 수입의 20%는 무조건 저축!

주부: 예상외 지출 관리와 부업

3. 그래서 지금 돈 되는 부동산은 어디일까?

부동산 진리 하나: 과거에 중요했던 지역은 지금도 중요하다!

부동산 진리 둘: 땅값은 길을 따라간다

4. 40∼50대 은퇴예정자에게 민통선 투자가 최적인 이유 5가지

주말농장

귀농 생활

세컨드하우스

투자

연금성 소득

제2장. 한반도의 통일과 함께 시작되는 부동산 혁명!

1. 왜 통일이 될 수밖에 없나? 남한의 문제와 북한의 문제

2. 한반도 통일을 바라보는 주변국의 입장, 미/중/일/러

3. ‘내 전 재산을 북한에 투자하고 싶다’는 투자천왕의 선택

4. 통일 한국, 최적의 수도 후보지는 어디인가?

제3장. 접경지역 투자, 당신이 궁금한 모든 것

Q 1. 어디부터 어디까지가 접경지역인가요?

접경지역, 휴전선, DMZ, 민통선 통제보호구역, 군사시설 보호구역의 차이

Q 2. 자유롭게 드나들 수 있나요?

민통선 출입허가증 만들기

Q 3. 정말 접경지역 땅에 개인등기가 가능한가요?

부동산등기 특별조치법

Q 4. 접경지역인데 지뢰가 있으면 어쩌죠?

지뢰 제거 업체 소개

Q 5. 많이 오른 것 같던데, 지금 사도 될까요?

토지 가격이 급등하는 핵심 요인 7가지, 최적의 매수 시기

Q 6. 투자처로서 접경지역의 매력은 뭔가요?

가까운 거리, 자연, 저평가된 땅값

Q 7. 그럼 투자처로서 접경지역의 리스크는 뭔가요? 해결 방법은?

전쟁의 위험성, 분단 상황의 지속, 개발행위 금지 및 수용 가능성

Q 8. 기껏 땅 샀더니 정부 사업에 수용되면?

수용 예상 지역

Q 9. 구체적인 보전지역과 개발지역은 어디일까요? 이유는?

접경지역의 지역적 특성, 구체적인 보전지역과 개발지역 예상

Q 10. 접경지대 핵심 투자지역을 콕 짚어준다면?

분단 전 주요 교통로

Q 11. 뭘 기준으로 나한테 딱 맞는 곳을 찾을 수 있을까요?

투자 기준점: 투자 목적, 현재 사는 지역, 보유 기간, 명의

Q 12. 그 밖에 접경지역 특성상 꼭 알아둬야 할 게 있다면?

7가지 유용한 조언

제4장. 접경지역 투자 상식, 이 정도는 알고 덤벼야 한다

1. 땅의 계급을 정하는 3가지 부동산 용어와 토지이용규제정보서비스

2. 접경지역 부동산 용어 ① 용도지역

3. 접경지역 부동산 용어 ② 지목

4. 접경지역 부동산 용어 ③ 도로

5. 접경지역 투자가가 꼭 알아야 할 법률 - 부동산공법

6. 일단 농지를 샀으면 챙기자 - 농지원부와 농업경영체 등록

7. 부동산을 살 때 내는 세금 ① 취득세

8. 부동산을 보유하는 동안 내는 세금 ② 재산세, 종합부동산세

9. 부동산을 팔 때 내는 세금 ③ 양도소득세

10. 절세 방법 ① 사업용 토지와 비사업용 토지의 차이

11. 절세 방법 ② 토지 지목이 농지일 때와 임야일 때의 차이

12. 절세 방법 ③ 1人 단독명의와 2人 공동명의 차이

13. 합법적으로 세금을 아끼는 법, 총정리!

제5장. 접경지역 실전 투자 사례, 남들 돈으로 미리 보는 나의 미래

왜 하필 접경지역 부동산 투자에 관심을 가졌을까?

실전 사례 1: DMZ지만 괜찮아 - 파주 대성동

실전 사례 2: 통일도시가 기대되는 입지에 물웅덩이? - 파주 노상리

실전 사례 3: 구거는 무조건 피하라? - 파주 방목리

실전 사례 4: 정부의 큰 그림에 딱 맞는 탁월한 입지 - 철원

실전 사례 5: 역사, 관광, 물류의 중심지 - 연천군

실전 사례 6: 접경지역 투자 실전 사례 종합편

실전 사례 7: 노후를 풍요롭게 만든 임진강변 작은 카페 ‘고랑포이야기’

실전 사례 8: 호기심에 샀는데 든든한 지갑이 되더라

실전 사례 9: 아이들과의 미래, 민통선 ‘블루베리 계룡박농장’

[에필로그] 통일을 팔던 21세기 봉이 김선달에게 봄날이 왔다